[发行公司债券内部增信措施]民营住宅企业正在推进第二次增信债券融资工作

房贷态势是否应该恢复？

据悉，包括新城控股旭辉控股龙湖集团碧桂园在内的多家民营龙头住宅企业正在推进第二轮增信债券融资。另外，有消息称，金辉集团合庆泰富新希望房地产等住宅企业也有意发行增发债券。消息传来后引起了市长/市场话题。

对此，龙浩方面的相关人士表示：“确实在沟通，但还没有最终确定。一切以公告为准。”投稿在即，其他相关住宅企业尚未做出积极反应。

从今年8月龙湖开始，部分优质民营住宅企业开始了第一轮增新融资。此后，美国住宅新城控股碧桂园旭辉等4家示范住宅企业陆续完成了增发债券，总计超过80亿韩元。10月13日，优秀商业成功发行了6亿韩元的重票。这是中债信证公司全额担保的第六家优质民营房地产企业。

目前，重债证已获得单一主体集中度监督豁免，可以支持以前获得增信的民营住宅企业持续的债务需求。这意味着“发行增信债券的私营企业不必担心限额限制，年内有机会通过新发行再次融资”。“中智研究院企业事业部研究负责人刘秀对《中国企业家》表示。

很多受访者表示，据投资市场和房地产行业专家预测，发债企业的范围将扩大，融资环境将继续缓和，但房企的态度仍然趋于谨慎。(威廉莎士比亚温斯顿房地产房地产房地产房地产房地产房地产)“这只是不得已挽救企业的措施。”在某龙头住宅企业担任CFO的一位高管表示：“住宅企业的问题最终需要系统面对和解决。”

民间企业发债后重新发行

很多民营住宅企业正在推进第二次增信债券融资工作。

此前，5月30日新城控股成功发行2022年一期票，发行规模10亿韩元，这是银行推出的首次住宅企业信用风险缓解凭证。还有消息称，旭辉控股也有意重新发行重债信证公司全额担保的债券，金额不超过10亿韩元。

据此表示，目前，重债信用促进公司已获得单一主体集中度监管豁免，可以支持以前增建的民营住宅企业持续的债务需求。也就是说，监管机关继续支持优质头部民营住宅企业的负债，放宽了限额和用途限制。“此前，对于增信债券的发行，美元债务偿还出现在募集用途说明中，这在以前是罕见的，说明债务融资限制也开始放宽。”刘秀解释道。

易居研究院智库中心研究总监严若珍认为，机构投资者和住宅企业有必要客观地看待此次融资的新特点和新趋势。参与此次增信融资的住宅企业数量与之前相比确实有所增加。"一方面，融资的适用对象扩大了，同时从侧面说明悲观的市长/市场情绪有所改善。"

在国内房地产市场深度调整较大的环境下，经常出现机构提前贷款的事例，许多房企仍然处于危险之中。投资者不再信任房企。"没有进一步的债务，没有人会买."前面提到的人说。另外，还补充道：“重债加起来以后，住宅企业需要增信才能负债，重债信证公司要给住宅企业提供担保，住宅企业后面也要提供反担保。”

上述高管承认，“反担保”是否能为企业提供足够的抵押物，很多房企为了“保险”已经出售了多数核心资产。“已经使用增信融资手段的住宅企业也必须全部接受资产担保。”无名的TOP30住宅高管表示，新成功的关键是核心城市要有优质资产。

民营企业“入场券”扩张

融资“急冷”一年多的住宅企业终于在今年9月出现了暖期。克里里数据显示，9月份100家典型住宅企业的融资总量为622.1亿韩元，环比增加了61.8%，同比减少了28%。其中债券发行372.1亿韩元，环比增加95.1%，同比减少18.2%。

融资层面出现了变暖信号，离不开监管层的持续支持。

除了公共企业中央企业背景等公认的高信用住宅企业外，民营住宅企业也越来越多地获得公开融资入场券。得益于“重债信证”，碧桂园龙湖美的住宅上月发行了中期票据。优秀集团最近也以同样的模式发行了6亿韩元的中期票据，银行理财信托证券等6个机构参与了加入。

优秀集团发行的该债券，不仅是第一个示范住宅企业欠债后的第六个民营住宅企业融资，也是示范住宅企业的第一个债券。根据第三方数据机构克里里排名，2021年销售业绩100强中，优秀集团排名第31位。据第三方数据机构的中指数据显示，今年1 ~ 9月，公司销售额为554.9亿元。

据刘秀观察，增发债券优惠面正在扩大，部分非头部民间企业已经与中债增公司对接，积极争取发行机会。他表示，此次增信债券的发行在发行主体规模用途方面都是开放的，房企应充分利用目前的机会，合理筹措资金，补充流动性，缓解资金压力。

"但是，光是金融复苏，市长/市场变暖是基本."前面提到的人士说：“我们企业目前融资压力不大，但企业不能靠融资生活。”正如白文姬所说：“只有市长/市场变暖和恢复业界信任，才能实现平稳化现金流健康恢复偿还利息能力恢复融资能力解决融资问题等。”

今年年初，他从公司运营调到营销部门，全力冲刺业绩。2022年以来，新房交易一再触底，住宅企业的业绩规模历来处于低位。克里里房地产研究中心表示，2022年第三季度，百强住宅企业累计销售交易额约为4.67万亿韩元，同比下降45.4%。

一些心悸时刻仍会出现。例如，最近，他听说“偶像”旭辉被平安要求提前贷款。"市场一刮风，我们还很紧张."但是他也发现，在过去两年里，所有利益相关者，包括沿着房地产市场动摇的所有利益相关者投资者的心态都在调整和变化。"因此，有信心，一切都会好起来的。"